UP Land Use Change: उत्तर प्रदेश में रियल एस्टेट और कंस्ट्रक्शन सेक्टर से जुड़े लोगों के लिए सरकार ने बड़ा फैसला लिया है। यूपी कैबिनेट ने लैंड-यूज चेंज यानी जमीन के इस्तेमाल में बदलाव से जुड़े नियमों में अहम संशोधन को मंजूरी दी है। नए फैसले के तहत गोरखपुर विकास प्राधिकरण (GDA) समेत अन्य विकास प्राधिकरण अब 6,000 वर्ग मीटर तक के प्लॉट के लैंड यूज में बदलाव को स्थानीय स्तर पर मंजूरी दे सकेंगे। इससे ऐसे मामलों में राज्य सरकार से अनुमति लेने की जरूरत कम होगी और प्रोजेक्ट की मंजूरी की प्रक्रिया पहले के मुकाबले तेज हो सकती है।
इसके साथ ही यूपी सरकार ने अलग-अलग श्रेणियों में जमीन के इस्तेमाल को बदलने के लिए लगने वाले कन्वर्जन चार्ज में भी बड़ी कटौती की है। खेती की जमीन को रिहायशी, औद्योगिक, संस्थागत, कमर्शियल या मिक्स्ड यूज में बदलने पर लगने वाली फीस को कई मामलों में आधा या उससे भी अधिक कम किया गया है। सरकार का उद्देश्य जमीन से जुड़े अनुमोदन की प्रक्रिया को आसान बनाना और ‘ईज ऑफ डूइंग बिजनेस’ को बढ़ावा देना है।
6,000 वर्ग मीटर तक के प्लॉट पर क्या बदलेगा?
अब तक 6,000 वर्ग मीटर तक की जमीन के लैंड यूज में बदलाव के मामलों में राज्य स्तर पर मंजूरी की आवश्यकता होती थी। अधिकारियों के मुताबिक इस प्रक्रिया में कई बार काफी समय लग जाता था। प्रस्ताव को मंजूरी मिलने के बाद विकास प्राधिकरण बोर्ड अपने स्तर पर ऐसे मामलों पर निर्णय ले सकेंगे।
इस बदलाव का सीधा असर उन प्रोजेक्ट्स पर पड़ सकता है, जिनमें जमीन के मौजूदा इस्तेमाल को बदलना जरूरी होता है। उदाहरण के लिए, यदि किसी जमीन का रिकॉर्डेड इस्तेमाल कृषि है और प्रस्तावित परियोजना के लिए उसे रिहायशी या किसी अन्य स्वीकृत उपयोग में बदलना है, तो लैंड-यूज चेंज की प्रक्रिया पूरी करनी होती है।
स्थानीय स्तर पर निर्णय की अनुमति मिलने से आवेदन, जांच और मंजूरी के बीच लगने वाला समय कम होने की उम्मीद है। हालांकि, इसका मतलब यह नहीं है कि जमीन के इस्तेमाल में बदलाव अपने आप हो जाएगा। संबंधित नियमों और विकास प्राधिकरण की निर्धारित प्रक्रिया का पालन करना जरूरी रहेगा।
लैंड-यूज कन्वर्जन चार्ज कितना घटा?
यूपी सरकार ने जमीन के इस्तेमाल की अलग-अलग श्रेणियों के लिए कन्वर्जन फीस में संशोधन किया है। उपलब्ध जानकारी के अनुसार नई दरें इस प्रकार हैं:
| जमीन का नया इस्तेमाल | पुरानी दर | नई दर |
|---|---|---|
| इंडस्ट्रियल | सर्कल रेट का 20% | 15% |
| रिहायशी | सर्कल रेट का 50% | 25% |
| इंस्टीट्यूशनल | सर्कल रेट का 100% | 50% |
| कमर्शियल | सर्कल रेट का 150% | 75% |
| मिक्स्ड यूज | सर्कल रेट का 125% | 65% |
इसमें सबसे बड़ा बदलाव रिहायशी, संस्थागत और कमर्शियल कन्वर्जन के मामले में दिखाई देता है। रिहायशी इस्तेमाल के लिए दर 50% से घटाकर 25% और संस्थागत इस्तेमाल के लिए 100% से घटाकर 50% कर दी गई है। कमर्शियल कन्वर्जन की दर भी 150% से घटाकर 75% की गई है।
मिक्स्ड-यूज जमीन के मामले में कन्वर्जन चार्ज 125% से घटाकर 65% किया गया है। वहीं इंडस्ट्रियल उपयोग के लिए इसे 20% से घटाकर 15% किया गया है।
सरकार ने क्यों किया बदलाव?
अधिकारियों के अनुसार, जमीन के इस्तेमाल में बदलाव की प्रक्रिया में राज्य स्तर की मंजूरी की आवश्यकता के कारण कई मामलों में काफी समय लगता था। इससे प्रोजेक्ट की योजना, नक्शा और लेआउट प्लान को अंतिम मंजूरी मिलने में देरी हो सकती थी।
सरकार ने इन प्रक्रियाओं को आसान बनाने के लिए विकास प्राधिकरणों को अधिक अधिकार देने का फैसला किया है। इसका उद्देश्य शहरी विकास की प्रक्रिया को गति देना और ऐसे प्रशासनिक चरणों को कम करना है जिन्हें स्थानीय स्तर पर पूरा किया जा सकता है।
GDA के एक अधिकारी के मुताबिक, इकोनॉमिक सर्वे 2025-26 में 23 प्राथमिकता वाले क्षेत्रों की पहचान की गई थी, जहां नियमों को सरल बनाने और अनावश्यक प्रक्रियाओं को कम करने की जरूरत बताई गई थी। लैंड-यूज चेंज से जुड़े बदलाव इसी दिशा में उठाया गया कदम बताया जा रहा है।
दिसंबर में भी हुआ था बड़ा बदलाव
लैंड यूज से जुड़े नियमों में यह पहला बड़ा बदलाव नहीं है। पिछले साल दिसंबर में राज्य सरकार ने GDA बोर्ड समेत विकास प्राधिकरण बोर्डों को खेती की जमीन को टाउनशिप के लिए रिहायशी उपयोग में बदलने का अधिकार दिया था।
हालांकि, उस समय यह अधिकार ‘CM Urban Expansion New City Promotion Scheme’ के तहत आने वाले प्रोजेक्ट्स तक सीमित था। अब 6,000 वर्ग मीटर तक के प्लॉट के लैंड यूज चेंज को लेकर विकास प्राधिकरणों को अधिक व्यापक अधिकार देने का फैसला किया गया है।
डेवलपर्स और प्रॉपर्टी खरीदारों पर क्या असर?
कन्वर्जन चार्ज में कमी का सीधा असर जमीन के डेवलपमेंट की लागत पर पड़ सकता है। किसी प्रोजेक्ट में जमीन के उपयोग को बदलना जरूरी होने पर कन्वर्जन फीस कुल प्रोजेक्ट लागत का हिस्सा होती है। ऐसे में फीस कम होने से डेवलपर्स की शुरुआती लागत घट सकती है।
दूसरी ओर, यदि जमीन के विकास की प्रक्रिया तेज होती है तो नए रिहायशी, कमर्शियल और अन्य प्रोजेक्ट्स की योजना बनाने में भी सुविधा हो सकती है। हालांकि, किसी प्रोजेक्ट की अंतिम लागत और प्रॉपर्टी की कीमत पर सिर्फ कन्वर्जन चार्ज में कमी का असर नहीं पड़ता। जमीन की कीमत, निर्माण लागत, टैक्स, डेवलपमेंट चार्ज और स्थानीय बाजार की स्थिति जैसे कई दूसरे कारक भी महत्वपूर्ण होते हैं।
नक्शा और लेआउट प्लान की मंजूरी में आ सकती है तेजी
अधिकारियों का कहना है कि नए प्रावधान से विकास प्राधिकरणों के स्तर पर नक्शे और लेआउट प्लान से जुड़े मामलों को तेजी से आगे बढ़ाने में मदद मिल सकती है। खासकर ऐसे मामलों में जहां लैंड यूज बदलने की अनुमति प्रक्रिया का महत्वपूर्ण हिस्सा है।
हालांकि, प्रोजेक्ट को मंजूरी मिलने के लिए अन्य आवश्यक नियमों और तकनीकी शर्तों को पूरा करना होगा। इसलिए जमीन खरीदने या निर्माण शुरू करने से पहले संबंधित विकास प्राधिकरण से लागू नियमों और दस्तावेजों की पुष्टि करना जरूरी है।
निष्कर्ष
उत्तर प्रदेश सरकार के इस फैसले में दो प्रमुख बदलाव हैं—6,000 वर्ग मीटर तक के प्लॉट के लैंड-यूज चेंज का अधिकार विकास प्राधिकरणों को देना और कई श्रेणियों में कन्वर्जन चार्ज कम करना। सरकार इसे ईज ऑफ डूइंग बिजनेस और शहरी विकास को गति देने की दिशा में उठाया गया कदम बता रही है। इसके प्रभाव का वास्तविक असर प्रोजेक्ट की मंजूरी, निर्माण गतिविधियों और स्थानीय रियल एस्टेट बाजार में आने वाले समय में दिखाई देगा।
