Revival Of Unitech: यूनिटेक लिमिटेड एक परिवर्तनकारी पुनरुत्थान के कगार पर है, जिसके 1,000 एकड़ के बेकार पड़े लैंड बैंक में नोएडा और ग्रेटर नोएडा जैसे प्रमुख शहरी केंद्र शामिल हैं, जो ₹2 लाख करोड़ का राजस्व प्राप्त करने के लिए तैयार हैं। विशाल भूमि पोर्टफोलियो के साथ यूनिटेक के लिए बहुत बड़ा अवसर हैं।
चूंकि भारत का रियल एस्टेट सेक्टर 2025 में $332.85 बिलियन से बढ़कर 2030 तक 24.25% CAGR पर $985.80 बिलियन हो जाएगा, यूनिटेक की उच्च-मूल्य वाली आवासीय, वाणिज्यिक और मनोरंजक संपत्तियाँ इस वृद्धि का लाभ उठाने के लिए आदर्श स्थिति में हैं।
नवनिर्मित नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डा (जेवर), एक बार पूरी तरह से चालू हो जाने पर, एक गेम-चेंजर साबित होगा, जो बेहतर कनेक्टिविटी और आर्थिक गतिविधि के माध्यम से नोएडा और ग्रेटर नोएडा में संपत्ति की कीमत में 20-30% वार्षिक वृद्धि को बढ़ावा देगा।
Revival Of Unitech
नोएडा भूमि पोर्टफोलियो: यूनिटेक के लिए एक बड़ा अवसर
नोएडा सेक्टर 96, 97 और 98 में यूनिटेक के 347 एकड़ के लैंड बैंक में अपार संभावनाएं हैं, अकेले आवासीय परियोजनाओं से लगभग 88,000 करोड़ रुपये का राजस्व प्राप्त होने की संभावना है। पहले स्वीकृत योजनाओं में 7,000 से अधिक अपार्टमेंट शामिल थे, जिनमें से प्रत्येक का औसत 5,000 वर्ग फीट था, आज के न्यूनतम बाजार मूल्य 25,000 रुपये प्रति वर्ग फीट के साथ, अकेले कुल बिक्री राजस्व में 85000 करोड़ रुपये से अधिक हो सकता है।
वाणिज्यिक और मनोरंजक क्षेत्रों से अतिरिक्त मूल्य इन प्रमुख संपत्तियों की राजस्व क्षमता को और बढ़ाता है। यह भूमि आवासीय (52% बिक्री योग्य), संस्थागत (12%), मनोरंजक (38%), और सार्वजनिक पार्क विकास के लिए निर्धारित है।
हालांकि, नए प्रबंधन ने घर खरीदारों के लिए इसकी डिलीवरी प्रक्रिया में भारी देरी की, जब इसने नोएडा से अनुमोदन प्राप्त करने की लंबी कानूनी लड़ाई में प्रवेश करके पहले से ही स्वीकृत लेआउट योजना को बदलने का प्रस्ताव रखा और अपने प्रस्तावित समाधान योजना (आरपी) में इस पोर्टफोलियो का मूल्य केवल 5,641 करोड़ रुपये आंका – जो इसकी वास्तविक क्षमता का एक अंश मात्र है।
वित्तीय मांगें और उत्तरदायित्व: यूनिटेक के पुनरुद्धार में बाधा
यूनिटेक की परेशानी में नोएडा और ग्रेटर नोएडा प्राधिकरणों की वित्तीय मांगें भी शामिल हैं, जो आज की तारीख में कुल 11000 करोड़ रुपये हैं। निपटान में देरी के कारण, इसमें ब्याज, दंडात्मक ब्याज, लीज़ किराया, किसानों का मुआवज़ा और समय विस्तार शुल्क शामिल हैं – यूनिटेक इन मांगों को अत्यधिक और कानूनी रूप से निराधार मानता है।
कंपनी का तर्क है कि उचित मूल्यांकन से नोएडा के प्रति उसकी देनदारी घटकर 505.80 करोड़ रुपये रह जाएगी, जबकि ग्रेटर नोएडा पर कोई बकाया नहीं रहेगा। इन आंकड़ों को समायोजित करने से हितधारकों का विश्वास बहाल हो सकता है, वित्तीय विवरणों में सुधार हो सकता है और रुकी हुई परियोजनाओं के पुनरुद्धार में सहायता मिल सकती है।
व्यापक भूमि जोत: एक विशाल लेकिन कम उपयोग की गई संपत्ति
यूनिटेक का भूमि पोर्टफोलियो नोएडा से कहीं आगे तक फैला हुआ है, जिसमें ग्रेटर नोएडा, आगरा, वाराणसी और गुड़गांव और चेन्नई जैसे शहरी हॉटस्पॉट में महत्वपूर्ण भूखंड शामिल हैं। 100 से अधिक सहायक कंपनियों के माध्यम से प्रबंधित, ये भूमि बैंक प्रमुख क्षेत्रों में कुल 500 एकड़ से अधिक हैं:
- ग्रेटर नोएडा: हाइट्स, होराइजन, कैस्केड, हैबिटेट और वर्व जैसी परियोजनाओं में 76 एकड़ जमीन।
- आगरा: आगरा विकास प्राधिकरण द्वारा अधिग्रहण के लिए समायोजन के बाद 245.99 एकड़ शुद्ध भूमि उपलब्ध है।
- वाराणसी: कंपनी के पास 243.87 एकड़ शुद्ध भूमि उपलब्ध है।
इसकी तुलना अपने प्रतिद्वंद्वी गोदरेज प्रॉपर्टीज से करें, जिसने हाल ही में आवासीय विकास के लिए पुणे में 30 एकड़ जमीन खरीदी है, जिसकी अनुमानित राजस्व क्षमता लगभग ₹7,300 करोड़ है, यूनिटेक लिमिटेड के भारत भर में लगभग 1,000 एकड़ के भूमि बैंक में रूढ़िवादी अनुमानों के आधार पर न्यूनतम ₹2 लाख करोड़ का राजस्व उत्पन्न करने की क्षमता है, जो इसके बड़े पैमाने और विकास के अवसरों को दर्शाता है।
आशा की किरण: यूनिटेक के हालिया विकास कार्य
चुनौतियों के बावजूद, हाल ही में हुए घटनाक्रमों से उम्मीद की किरण जगी है। जुलाई 2024 में, नोएडा प्राधिकरण ने सेक्टर 96, 97 और 98 में आवास परियोजनाओं के लिए लेआउट मानचित्रों को मंजूरी दी, जिससे 15 साल के अंतराल के बाद निर्माण फिर से शुरू हो सका। यह कदम महत्वपूर्ण मूल्य को अनलॉक कर सकता है, खासकर नोएडा की बढ़ती रियल एस्टेट मांग को देखते हुए।
इसके अतिरिक्त, जनवरी 2025 में, सुप्रीम कोर्ट ने नोएडा सहित सात राज्यों में परियोजनाओं के लिए यूनिटेक को RERA पंजीकरण से छूट दी। यह छूट घर खरीदने वालों के लिए ऋण वितरण की सुविधा प्रदान करती है, संभावित रूप से नकदी प्रवाह में सुधार करती है और परियोजना को पूरा करने में सक्षम बनाती है।
आगे का रास्ता: यूनिटेक में पारदर्शिता और कार्यवाहियाँ
यूनिटेक लिमिटेड एक चौराहे पर खड़ी है। रूढ़िवादी अनुमानों के अनुसार, 2 लाख करोड़ रुपये से अधिक मूल्य के भूमि पोर्टफोलियो में कंपनी को पुनर्जीवित करने, प्रतीक्षारत खरीदारों को घर देने और हितधारकों का विश्वास बहाल करने की अपार संभावनाएं हैं। हालाँकि, यह केवल पारदर्शी शासन, सटीक परिसंपत्ति मूल्यांकन और रुकी हुई परियोजनाओं को पूरा करने के लिए एक केंद्रित प्रयास के माध्यम से प्राप्त किया जा सकता है।
एक बार यूनिटेक अपने विशाल भूमि बैंक का लाभ उठा ले, तो वह भारत के रियल एस्टेट क्षेत्र में अग्रणी के रूप में अपनी स्थिति पुनः प्राप्त कर सकता है।
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